近年來，

隨著多項(xiàng)政策推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展，

以及新興產(chǎn)業(yè)的快速崛起，

產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，

各地開發(fā)區(qū)和名企作為投資新貴，

紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

一、為什么要做運(yùn)營(yíng)規(guī)劃？何時(shí)做？

事實(shí)上，由于市場(chǎng)上各產(chǎn)業(yè)園商實(shí)力的良莠不齊，以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的水土不服，思維差異，且急于求成，缺乏對(duì)項(xiàng)目的深度思考，只是照搬復(fù)刻其它園區(qū)，為園區(qū)的發(fā)展埋下了巨大的隱患，也限制了項(xiàng)目的發(fā)展上限。這些園區(qū)的重要短板之一便是運(yùn)營(yíng)。

運(yùn)營(yíng)的短板，其中既有戰(zhàn)略定位的原因，只考慮短線的租售業(yè)務(wù)，未做好長(zhǎng)線的園區(qū)增值運(yùn)營(yíng)考慮；也有受限于項(xiàng)目整體預(yù)算，不能投入更多的資金及資源深化運(yùn)營(yíng)。但更多的是缺乏操盤園區(qū)運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心內(nèi)容了解不夠深入，無法獲得客戶與業(yè)界的認(rèn)可與口碑，導(dǎo)致失去品牌加持，缺乏增值溢價(jià)的價(jià)值點(diǎn)。

深究其因，這些進(jìn)退的園區(qū)對(duì)運(yùn)營(yíng)都有著不小的誤解及輕視，有的認(rèn)為園區(qū)的運(yùn)營(yíng)是后期工作；有的認(rèn)為運(yùn)營(yíng)就是簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)。而實(shí)際上，經(jīng)過近年來的建設(shè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)已進(jìn)入存量時(shí)代，園區(qū)的未來，靠運(yùn)營(yíng)而來。再者，園區(qū)的服務(wù)需要物理空間的配合，在園區(qū)建設(shè)后期再考慮運(yùn)營(yíng)服務(wù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)木已成舟，沒有足夠的物理空間，這時(shí)候作為園區(qū)方，是否又甘心推倒重來？

因此，園區(qū)運(yùn)營(yíng)必須前置。海創(chuàng)谷（海南）產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理有限公司的整體解決方案中，第一步就是園區(qū)咨詢規(guī)劃，是園區(qū)頂層設(shè)計(jì)到層層落地的系統(tǒng)工程。其中主要包含產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、智慧化規(guī)劃四大模塊。

海創(chuàng)谷（海南）產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理有限公司認(rèn)為，園區(qū)運(yùn)營(yíng)必須要有系統(tǒng)性的規(guī)劃，并且是在做頂層設(shè)計(jì)階段時(shí)介入。再者，產(chǎn)業(yè)、空間、運(yùn)營(yíng)與智慧化規(guī)劃四者相輔相成，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。

二、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的主要作用

1. 為園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理制定明確方向

園區(qū)的運(yùn)營(yíng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，除了展示園區(qū)的未來場(chǎng)景，運(yùn)營(yíng)規(guī)劃還有一個(gè)重要作用——為運(yùn)營(yíng)服務(wù)及管理的落地實(shí)施提供指導(dǎo)性意見。包括規(guī)劃運(yùn)營(yíng)藍(lán)圖、技術(shù)架構(gòu)，資源體系的梳理，政策的制定，當(dāng)然，后期的實(shí)際運(yùn)作也會(huì)存在變量，隨著運(yùn)營(yíng)的深入，服務(wù)與管理需要更深入的細(xì)化；同時(shí)，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)需要經(jīng)歷不斷地選擇與塑造，再選擇與再塑造，而如何為變量做好準(zhǔn)備與預(yù)留，則需要做好充分的規(guī)劃。

2. 獲得地方政府的支持

園區(qū)的發(fā)展離不開政府的支持。通過前期的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃支撐后期的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景，主動(dòng)融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打通政企聯(lián)動(dòng)渠道，向政府爭(zhēng)取相關(guān)政策資源。

3. 促進(jìn)園區(qū)招商引資

通過運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，梳理園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源、企業(yè)配套資源、商業(yè)資源等等，如園區(qū)相關(guān)的企業(yè)金融服務(wù)、企業(yè)扶持服務(wù)、園區(qū)孵化器，提高園區(qū)招商效率，提升園區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

三、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃怎么做？

園區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的工作需包含明確運(yùn)營(yíng)目標(biāo)、運(yùn)營(yíng)理念；構(gòu)建運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景/服務(wù)體系；建立運(yùn)營(yíng)機(jī)制與規(guī)劃實(shí)施建議等內(nèi)容。海創(chuàng)谷（海南）產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理有限公司通過自下而上的實(shí)地考察與需求調(diào)研，結(jié)合自上而下的橫向借鑒，構(gòu)建一套前瞻與實(shí)操兼具的規(guī)劃體系。

而制定運(yùn)營(yíng)規(guī)劃需要標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)、差異化的管理以及特色化的體系。這要求在制定運(yùn)營(yíng)方針時(shí)，既要考慮到如何形成服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，讓客戶不僅感受到服務(wù)的溫度，還有服務(wù)水平的專業(yè)；再者還要考慮面對(duì)不同情況、不同時(shí)期、不同對(duì)象的管理，應(yīng)該采取哪些不同的措施；最后還應(yīng)該深度思考，如何根據(jù)園區(qū)的客觀基礎(chǔ)，量身定制一套具有特色化的體系。

如海創(chuàng)谷的7+e運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，囊括了大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)中心、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、企業(yè)服務(wù)、人才服務(wù)、綠色運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社群服務(wù)、平安運(yùn)營(yíng)服務(wù)、城市服務(wù)等不同方面的全方位一體化服務(wù)體系，既有面面俱到的全維度運(yùn)營(yíng)覆蓋，又具備精細(xì)化的云谷特色，從而提升了園區(qū)管理的智慧化水平，提高管理效率，減低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，幫助企業(yè)吸才引才留才，全面提升園區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力。