第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有的法人資格，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照；按照規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并按核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)服務(wù)活動。
本市以外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來三亞從事物業(yè)服務(wù)活動的，要向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門登記備案。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門每年審查復(fù)核一次。復(fù)核前，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)征求社區(qū)居委會的意見，審查復(fù)核不合格的，依法注銷其資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)每年審查復(fù)核后由物業(yè)行政主管部門向社會公布。
社區(qū)居委會的意見為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否審查復(fù)核合格的重要依據(jù)。社區(qū)居委會也可以直接向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門建議注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書。

第十八條 被注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并向業(yè)主委員會移交設(shè)施設(shè)備資料、等相關(guān)資料。拒絕撤離或拒絕移交的，由工商、公安、綜合執(zhí)法、物價、住建等部門依法聯(lián)合查處。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，按照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護費等相關(guān)費用，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、私搭和亂建的行為，應(yīng)予以制止，如制止無效應(yīng)向市綜合執(zhí)法部門舉報，由市綜合執(zhí)法部門依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布一次專項維修資金使用和日常維修養(yǎng)護費收支情況，以及利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益情況。共用部分、共用設(shè)施的經(jīng)營收益的使用由業(yè)主共同決定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主個人信息和資料負(fù)有保密義務(wù)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，及時處理業(yè)主的投訴，提高物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，在原有物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)上，提供有償特色化服務(wù)，有需要的業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議，費用由雙方約定。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同配備相應(yīng)數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民和有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織對工作人員的安全防范知識培訓(xùn)，有關(guān)行政管理部門應(yīng)協(xié)助做好培訓(xùn)工作。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期檢查或配合相關(guān)部門檢查水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施的運營情況，對可能存在的隱患要及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，并告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施運營應(yīng)急預(yù)案，在入住高峰期到來之前進行水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)應(yīng)急演練。當(dāng)突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向熱線和有關(guān)部門報告，并積極配合有關(guān)部門開展工作。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民和居（村）民委員會開展計劃生育、流動人口管理等社會事務(wù)工作。  
有關(guān)部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民和居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和服務(wù)活動。

第二十四條 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏服務(wù)誠信，多次被投訴或引起矛盾糾紛，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門或區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民依法責(zé)令限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門依法降低或注銷該企業(yè)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。  

第二十五條 在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)無法履行合同約定需提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在兩個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前一個月以書面形式同時告知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、轄區(qū)管理委員會或者鎮(zhèn)人民，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿前，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會或書面形式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在選聘0日內(nèi)書面報告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，業(yè)主或者物業(yè)使用人所欠的物業(yè)服務(wù)費、水電費及其他費用，應(yīng)當(dāng)在合同解除或終止后30日內(nèi)清償完畢；業(yè)主委員會和新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助追繳。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)商并妥善解決債權(quán)債務(wù)問題。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主或物業(yè)使用人欠費為由拒絕辦理移交手續(xù)。

第四章 前期物業(yè)管理

第二十八條 前期物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會之前，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)服務(wù)的活動。  

第二十九條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。但住宅物業(yè)建筑面積2萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積1萬平方米以下的，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)招標(biāo)活動由建設(shè)單位組織，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門派人現(xiàn)場監(jiān)督。招標(biāo)后10個工作日內(nèi)，建設(shè)單位持相關(guān)招標(biāo)材料報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門進行前期物業(yè)管理備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日止。 

第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收合格后90日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將下列材料報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門：
（一）物業(yè)建設(shè)項目的各項批準(zhǔn)文件；
（二）各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（三）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗收資料；
（四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（六）其他相關(guān)資料。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的千分之二的比例無償配置物業(yè)服務(wù)用房，但不少于50平方米，不超過500平方米。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。
物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和，任何單位和個人不得改變其用途。

第三十二條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，小區(qū)配套公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境綠化等應(yīng)達到竣工綜合驗收的使用要求，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，按照相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第三十三條 物業(yè)交付使用前，市建設(shè)行政主管部門及規(guī)劃、消防、供水、供電、園林環(huán)衛(wèi)等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施設(shè)備的完善情況和工程質(zhì)量進行檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位依法改正，未改正完畢的不得交付使用。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供本辦法第三十條的資料。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第三十五條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對專有部分以外的共有部分享有共同使用、共同管理和分享收益的權(quán)利，并承擔(dān)共同維護、分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用等義務(wù)；業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變其用途。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位確需改變房屋、公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)該按照規(guī)劃的要求建設(shè)車位、車庫，不得將規(guī)劃中的車位、車庫改做他用。
通過出售、附贈的方式將車位、車庫處分給業(yè)主的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方可出售、附贈。
物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃配置的車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買或租賃一個車位或車庫。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途；
（二）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，損壞或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施；
（三）占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地；
（四）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修、違章加建、改建；
（五）亂丟垃圾，高空拋物，排放有毒有害物質(zhì)或超標(biāo)排放污染氣體，發(fā)出超標(biāo)噪聲；
（六）未經(jīng)許可擅自在個人住房和物業(yè)共用部位及相關(guān)禁止場所懸掛、張貼廣告和橫幅；
（七）利用物業(yè)從事危害公共利益活動或違法活動；
（八）違反有關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（九）法律法規(guī)禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主委員會及業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失，并報告有關(guān)部門及時處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十九條 在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備（含消防設(shè)施設(shè)備），由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護。
物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備（含消防設(shè)施設(shè)備）的大中修、更新、改造費用從專項維修資金中列支；未繳存專項維修資金的，由業(yè)主按照各自專有部分面積的比例分?jǐn)偂?/span>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護時，業(yè)主和相關(guān)物業(yè)使用人必須給予配合。

第四十條 建設(shè)或改造驗收后移交給專業(yè)經(jīng)營單位的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和更新改造費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支。

第四十一條 有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項維修資金。建設(shè)單位預(yù)留的自用房屋，由建設(shè)單位交存。廉租房和公共租賃房由財政部門交存。專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給交存人計息。
未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。
專項維修資金的管理、使用，按照國家、省、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 物業(yè)服務(wù)收費

第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費實行指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
指導(dǎo)價執(zhí)行省價格主管部門和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)。