總則

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。
居（村）民委員會(huì)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民、公安、工商、執(zhí)法、物價(jià)、消防和專業(yè)經(jīng)營(yíng)性單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。

第三條本市實(shí)行市、區(qū)（鎮(zhèn)）兩級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
市級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由協(xié)調(diào)城建工作的副秘書長(zhǎng)擔(dān)任，成員由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民、相關(guān)部門等各方組成。
區(qū)（鎮(zhèn)）級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)（鎮(zhèn)）行政負(fù)責(zé)人擔(dān)任，成員由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、相關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方組成。相關(guān)部門指住建、規(guī)劃、國(guó)土環(huán)境資源、綜合行政執(zhí)法、工商、公安、消防、物價(jià)、園林環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、等部門。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位指供水、供電、供氣、有線電視、郵政、電信等企業(yè)。區(qū)（鎮(zhèn)）級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議不能解決的問(wèn)題提交市級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議解決。市級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由負(fù)責(zé)組織召集，區(qū)（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民負(fù)責(zé)組織召集。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：
（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；
（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；
（六）無(wú)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)或者無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)非法從事物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題；
（七）與物業(yè)服務(wù)區(qū)域相關(guān)的市政道路、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、電信、郵政等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施問(wèn)題；
（八）治安、計(jì)生等重要的社會(huì)管理問(wèn)題；
（九）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理重大問(wèn)題。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第四條依法登記取得或者取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、發(fā)表意見(jiàn)、行使表決權(quán);

（二）推選業(yè)主，選舉業(yè)主委員會(huì)委員，同時(shí)享有被選舉權(quán);

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

（四）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

（九）對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主可以委托代理人行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委托代理人行使權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具委托書，并附業(yè)主本人房產(chǎn)證和身份證明的復(fù)印件。

第五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

（三）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

（四）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)全額交納物業(yè)及相關(guān)費(fèi)用;

（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;

（六）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金;

（七）配合當(dāng)?shù)睾蜕鐓^(qū)做好治安、人口管理、計(jì)生以及精神文明建設(shè)等工作;

（八）遵守公共秩序，維護(hù)三亞城市形象;
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第六條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

第七條業(yè)主將物業(yè)租賃給他人時(shí)必須符合《商品房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理租賃登記備案手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
承租人在入住時(shí)必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有效身份證明和房屋租賃登記備案證明復(fù)印件。
業(yè)主出租房屋或長(zhǎng)期空置房屋應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下真實(shí)有效的聯(lián)系方式，當(dāng)聯(lián)系方式發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條符合條件的物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民和居（村）委員會(huì)負(fù)責(zé)組織并指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組可由業(yè)主五至七名、社區(qū)居（村）民委員會(huì)和建設(shè)單位各一名組成，社區(qū)居（村）民委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)。

第九條籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后60天內(nèi)完成下列籌備工作，并于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的位置向業(yè)主公告：
（一）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

（二）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

（三）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和名單，并公示征詢意見(jiàn);

（四）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
（五）確定業(yè)主產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主;

（六）依法擬定業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則，制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

（七）籌備工作的經(jīng)費(fèi)預(yù)算;
（八）做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助籌備組開(kāi)展工作，提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議場(chǎng)地和業(yè)主聯(lián)系方式等相關(guān)資料?；I備組對(duì)業(yè)主相關(guān)資料負(fù)有保密義務(wù)。

第十條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式酒店的，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I業(yè)前召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)，討論通過(guò)包租返利、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議（除）由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召集。以下情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）全體業(yè)主20%以上提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民、公安派出所、居（村）民委員會(huì)應(yīng)邀列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十二條 當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任應(yīng)當(dāng)至少有一人長(zhǎng)期在三亞工作或生活。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門和所在地區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民同時(shí)備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)成員名單及相關(guān)資料；
（二）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)原始資料；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)決議的其他事項(xiàng)。
前款所列備案事項(xiàng)發(fā)生變化的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的修訂草案；
（三）業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
（六）協(xié)助行政職能部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民和居（村）民委員會(huì)做好社會(huì)治安、社會(huì)穩(wěn)定、人口與計(jì)劃生育等社會(huì)事務(wù)工作；
（七）業(yè)主依法向有關(guān)部門反映業(yè)主的合理訴求；
（八）法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，不得做出有損物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主利益的事情。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。